DANH MỤC

Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Ngày 25/11/2019, Bộ trưởng Bộ Tư pháp đã ký ban hành Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (thay thế Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT). Việc ban hành Thông tư nêu trên là kết quả quan trọng của Bộ Tư pháp nhằm thực thi có hiệu quả Bộ luật dân sự 2015, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Thông tư số 07/2019/TT-BTP gồm 03 Chương, 24 Điều với một số nội dung cơ bản như sau:
1. Về phạm vi điều chỉnh [Điều 1)
Để phù hợp với quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 về phạm vi điều chỉnh của Thông tư do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ ban hành, quy định về thủ tục hành chính và thẩm quyền của Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Tư pháp được quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và Nghị định số 96/2017/NĐ-CP ngày 16 tháng 8 năm 2017 của Chính phủ, phạm vi điều chỉnh của dự thảo Thông tư quy định theo hướng hướng dẫn một số quy định về đăng ký, từ chối đăng ký, biểu mẫu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
2. Về các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [Điều 4)
Trên cơ sở kế thừa quy định về các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn phù hợp tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, Điều 4 của Thông tư bổ sung thêm trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện đăng ký đối với trường hợp này được thực hiện như đối với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng.
Ngoài ra, để thống nhất việc áp dụng pháp luật, Thông tư quy định rõ, việc đăng ký thế chấp quy định tại khoản 1 Điều 4 được thực hiện đối với các trường hợp thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác hoặc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của cả bên thế chấp và của người khác.
3. Về nguyên tắc đăng ký [Điều 5)
Để đảm bảo đúng chức năng, thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai, tránh việc can thiệp vào việc  thực hiện quyền tự do thỏa thuận của các chủ thể trong giao dịch, dự thảo Thông tư sửa đổi quy định (khoản 1 Điều 5) theo hướng Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định tại Điều 4 của Thông tư cho người yêu cầu đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và chỉ thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các bên tham gia hợp đồng thế chấp phải tự chịu trách nhiệm đối với các nội dung thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác theo quy định tại khoản 3 Điều 4 của Thông tư này và các quy định khác có liên quan của pháp luật dân sự; thỏa thuận về tài sản bảo đảm khác không phải là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; nội dung khác mà các bên được thỏa thuận theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, để bao quát các trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, công trình xây dựng khác, dự thảo Thông tư bổ sung quy định (khoản 3 Điều 5) về việc chủ đầu tư thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong các dự án nêu trên theo quy định của pháp luật thì trước khi bán công trình xây dựng trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp.
4. Về trường hợp có yêu cầu dừng, tạm dừng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cơ quan, cá nhân có thẩm quyền [Điều 11)
Thông tư hướng dẫn các Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản yêu cầu dừng, tạm dừng việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của Chấp hành viên của cơ quan thi hành án dân sự, Thừa phát lại của Văn phòng thừa phát thì từ chối đăng ký khi có yêu cầu đăng ký. Trường hợp cơ quan, cá nhân có thẩm quyền tiến hành tố tụng và cơ quan, cá nhân khác có thẩm quyền theo quy định của luật có văn bản yêu cầu dừng, tạm dừng việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai có quyền yêu cầu cơ quan, cá nhân có thẩm quyền này xác định rõ thẩm quyền, các trường hợp dừng, tạm dừng đăng ký được áp dụng theo quy định của pháp luật về tố tụng, pháp luật khác có liên quan.
5. Đăng ký thế chấp trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung; trong trường hợp tài sản thế chấp trong hợp đồng thế chấp gồm nhiều loại tài sản khác nhau [Điều 12)
Thông tư hướng dẫn Văn phòng đăng ký đất đai vẫn thực hiện đăng ký thế chấp đối với một số trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ ghi họ, tên một người nhưng thông tin về bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ họ, tên của các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp thông tin về tài sản thế chấp trong hợp đồng thế chấp bao gồm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tài sản khác thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng trong Phiếu yêu cầu các bên chỉ kê khai thông tin về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, Thông tư cũng quy định: Trường hợp đất, tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng chung, quyền sở hữu chung của các thành viên hộ gia đình là người sử dụng đất, của nhóm người sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 mà một hoặc một số thành viên của hộ gia đình, của nhóm người sử dụng đất có yêu cầu đăng ký thế chấp đối với phần quyền sử dụng đất, phần tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của mình thì trước khi đăng ký thế chấp, người có yêu cầu phải thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận.
6. Trường hợp có sự thay đổi thông tin về bên thế chấp, tài sản thế chấp [Điều 13)
Việc dồn điền, đổi thửa, đo đạc, xác định lại diện tích, kích thước, thay đổi thông tin đơn vị hành chính hoặc thông tin khác theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền trên thực tế dẫn đến sự thay đổi thông tin về bên thế chấp và tài sản thế chấp so với Giấy chứng nhận. Do đó, Thông tư quy định các trường hợp phải thực hiện việc xác nhận thay đổi hoặc đăng ký biến động đất đai trước khi thực hiện đăng ký thế chấp; các trường hợp có thể thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi với thủ tục đăng ký thế chấp.
7. Đăng ký thế chấp trong một số trường hợp cụ thể
Nhằm tạo điều kiện để người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai thuận lợi hơn trong việc đăng ký, Thông tư hướng dẫn chi tiết việc đăng ký trong một số trường hợp mà Nghị định 102/2017/NĐ-CP chưa hướng dẫn hoặc hướng dẫn chưa rõ như: Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai [Điều 14); Đăng ký thế chấp trong trường hợp tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở mà tài sản đó đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận [Điều 15); Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký [Điều 16); Ghi nội dung đăng ký thế chấp trong trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đã hình thành và được chứng nhận quyền sở hữu [Điều 17); Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở [Điều 18); Xóa đăng ký thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP [Điều 19).
8. Về đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký [Điều 16)
Thông tư bổ sung hướng dẫn một số trường hợp như:
– Trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nay người sử dụng đất xây công trình xây dựng không phải là nhà ở trên đất và có nhu cầu đăng ký bổ sung tài sản thế chấp thì các bên có thể yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước hoặc cùng với việc đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký.
– Trường hợp thay đổi bên thế chấp, bên nhận thế chấp do tổ chức lại pháp nhân, mua, bán nợ hoặc chuyển giao quyền yêu cầu, chuyển giao nghĩa vụ dân sự khác theo quy định của pháp luật thì khi thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, người yêu cầu đăng ký nộp quyết định, văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc tổ chức lại pháp nhân, hợp đồng hoặc văn bản khác chứng minh cho việc mua, bán nợ, chuyển giao quyền yêu cầu, chuyển giao nghĩa vụ theo hình thức được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 43 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP để thay thế cho hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp.
– Trường hợp trong Phiếu yêu cầu có kê khai nhiều tài sản thế chấp mà khi xử lý tài sản thế chấp, các bên mới xử lý được một hoặc một số tài sản, thì thực hiện đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp đã được xử lý.
– Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký thế chấp mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu đăng ký biến động đất đai do có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 13 của Thông tư, gia hạn thời hạn sử dụng đất trước khi chấm dứt thời hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu các bên xóa đăng ký thế chấp trước khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
9. Về biểu mẫu đăng ký
Thông tư ban hành kèm theo 10 biểu mẫu đã được thiết kế lại phù hợp với các quy định của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và nội dung của Thông tư.
10. Về hiệu lực thi hành
Thông tư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2019 và thay thế Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Theo moj.gov.vn

CÁC TIN LIÊN QUAN

Bản quyền sử dụng: Sở Tư pháp Thanh Hóa
Địa chỉ: 34 Đại lộ Lê Lợi, Thành phố Thanh Hoá
ĐT: 02373.852763; Fax: 02373.751584
Chịu trách nhiệm: Ông Bùi Đình Sơn – Giám đốc Sở Tư Pháp